Статья написана  Хайме Наварро Серрат, эксперт по налогообложению недвижимости

Несколько недель назад мы пересмотрели налогообложение покупателя. и сегодня мы ориентируемся на продавца. Совместное чтение показывает, что администрации заинтересованы в движении рынка, поскольку они взимают плату со всех: государственных, автономных и местных. Продавец должен взять на себя два налога: подоходный налог с населения и муниципальный прирост капитала.

Продавец заплатит лично подоходный налог на основе сбережений, если он получает прирост капитала в соответствии со следующей таблицей:

Как мы можем снизить налоговый счет? Мы собираемся озвучить некоторые возможности, помня, что важно проверить с консультантом выполнение всех требований.

• Прирост капитала или убыток рассчитываются путем вычитания стоимости приобретения из стоимости передачи. Мы можем уменьшить это преимущество, если добавим неотъемлемые расходы к стоимости приобретения и вычтите их из стоимости передачи. Рассмотрим несколько примеров расходов: налог, уплаченный за приобретение (ИТП или НДС, правопреемство и дарение), комиссия по недвижимости, агентство, юрист, эксперты, нотариус и реестр собственности, сертификат энергоэффективности. Мы также можем учитывать расходы, связанные с ипотекой, включая оценку собственности или аннулирование, но не проценты. Если квартира, которую мы продаем, была сдана в аренду, мы должны вычесть амортизация, следовательно, увеличивая прибыль. Независимо от того, вычли ли мы эту амортизацию. Вы также должны учитывать инвестиции или улучшения которые были сделаны в собственности.
• Обратим внимание на тренера Матурана, который сказал, что проигрыш - немного выигрыш. Итак, поскольку у нас было убытки, давай правильно выбирайте время, чтобы хотя бы воспользоваться им с финансовой точки зрения. Прирост и убыток капитала облагаются накопительным налогом, поэтому мы можем уменьшить базу, если мы понесли убытки, например, при продаже акций или инвестиционных фондов. В самом упражнении или в предыдущих четырех. Мы также можем компенсировать отрицательную доходность движимого капитала, если таковая имеется, за счет 25% прибыли.
• Прибыль не облагается налогом, если сумма продажи составляет реинвестированный при покупке нового привычного дома в течение двух лет. Если реинвестирование частичное, освобождение от налога пропорционально произведенному реинвестированию. Давайте вспомним здесь, что обычным местом жительства будет тот, который был обычным и эффективным местом жительства в течение 3 лет, за исключением причин, которые обязательно оправдывают изменение (и будьте осторожны, так как в этом случае Казначейство имеет очень ограничительную концепцию). Если приобретение финансируется за счет кредита, Казначейство рассматривало реинвестирование только того, что было фактически выплачено в течение двух лет после продажи дома. Однако Верховный суд уточнил критерии, установив, что реинвестирование - это деньги из ссуды, использованной для покупки нового дома. Таким образом, вся стоимость приобретения нового дома будет принята во внимание независимо от того, была ли его сумма удовлетворена или профинансирована.
• Американский врач, поэт и судья Верховного суда Оливер Венделл Холмс сказал, что «молодые знают правила, а старые - исключения», и есть два, о которых нужно знать.

Доход от постоянного проживания для людей освобожден от уплаты налогов. старше 65 лет и люди в ситуации сильная зависимость или большая зависимость . Исключение также распространяется на передачу права собственности на обычное жилище его владельцем с сохранением узуфрукта жизни.

Если кто-то приближается к этому возрасту, можно найти формулы для передачи собственности после 65-летия, потому что не стоит иметь день рождения в тот же год передачи, вы должны продавать со дня рождения.

И помните, что преимущества тех, кому за 65, еще не закончились. Если будет продан дом в горах, а не обычное место жительства, налогоплательщики также не облагаются налогом. старше 65 лет, если они реинвестируют полученную сумму в пожизненную ренту при соблюдении определенных требований .

• Коэффициенты снижения загрязнения. Также действует скидка на счет налога, если дом был куплен до Олимпийских игр в Барселоне. Детализировать сложно, но чем больше лет до 1992 покупка была, тем меньше будет выплачиваться прибыль. Это старая норма, и она уже очень ограничена, но все же может доставить вам немного радости.
• Еще одну радость получат те, кто купили недвижимость в период с 12 мая по 31 декабря 2012 г. , потому что 50% их прибыли будут освобождены от налога. Чтобы понять причину этой странной меры, нужно вернуться в 2012 год. В тот год сборная играла очень хорошо, но экономика страны, особенно сектор недвижимости, была очень плохо. И эта мера была принята, чтобы поощрить покупателей, которые думали об этом, но перенесли налоговые последствия на следующие годы (когда они продают).

Есть и другие исключения, связанные с дата в оплате или пожертвование определенным организациям.

Ассоциация муниципальный прирост капитала в просторечии называется налогом на увеличение стоимости городской земли, который должен уплачиваться покупателем при обременительной передаче.

Этот налог дал много поводов для разговоров в эти годы, короче говоря, для следующих. Это была прекрасная страна, стоимость земли которой постоянно росла. Законодатель, стремясь упростить ситуацию, установил формулу для расчета этого увеличения стоимости: умножьте кадастровую стоимость на несколько процентов в зависимости от времени, в течение которого она находилась в собственности. Проблема в том, что эта формула не учитывает, что произойдет, если свойства не увеличатся в цене или даже не упадут.

Но все, что идет вверх, идет вниз, и эта страна, хотя и не перестала быть красивой, увидела, как ее свойства стали терять в цене. Однако формула продолжала умножать кадастровую стоимость на процент, и соответствующие налогоплательщики продолжали платить за прирост капитала, даже если они фактически понесли убытки.

Как в басне о глухой лягушке, которая не слушала других лягушек, которые говорили им, что то, что он пытался сделать, невозможно, и именно поэтому ему это удалось, некоторые смелые прокуроры вспомнили, что в Конституции говорится, что вы должны делать взносы в соответствии с ваши способности экономичны. И они начали сомневаться, имеет ли смысл платить налоги из-за того, что они беднее.

Первые бои проиграны, но финальное сражение выиграно: Конституционный суд постановил, что статьи, устанавливающие эту формулу, являются неконституционными. в той степени, в которой они подпадают под налоговую ситуацию отсутствия увеличения стоимости. Он также призвал законодателя изменить закон.

Законодатель с 2017 года не находил времени, чтобы установить другую формулу. Итак, сейчас ситуация такова, что налогоплательщик должен доказать муниципалитетам, что земля не приобрела ценность. Как? Это зависит от обстоятельств. Некоторые предлагают возможность не платить, если документы представлены в качестве доказательства, другие требуют оценки, а третьи вы должны заплатить, а затем обратиться в суд.

Наконец, помните, что для IBI целей , продавцу рекомендуется попытаться передать пропорциональную сумму года, в котором имущество больше не принадлежит ему.